Пассивный доход в 2023 году: как начать инвестировать в недвижимость

Александр Фомин

Частный партнер по развитию, ассоциированный партнер SBS Consulting

Согласно международным исследованиям, от 30 до 40% инвестиционных портфелей составляют вложения в недвижимость. Актуальность данного вида инвестиций с годами не теряется, а наоборот возрастает. Недвижимость на самом деле является наиболее защищенным активом, в том числе от риска инфляции. Понимание основ не отставать от рынка.

На протяжении десятилетий инвестиции в недвижимость и, следовательно, девелопмент как инструмент привлекали людей. Первые доходные дома в Москве появились еще в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Позже были и другие. Помимо окупаемости инвестиций и приумножения капитала, представители этих лет преследовали более глубокую социальную миссию — создавали культурную среду.

На сегодняшний день существует несколько вариантов инвестирования в недвижимость с разным уровнем доходности, и у каждого есть свои преимущества и недостатки. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за рубежом отличаются.

Недвижимость за пределами России является наиболее консервативной с точки зрения инвестиций и устойчивости рынка и имеет ряд страновых особенностей, но их мы рассмотрим в отдельной статье.

Сегодня мы рассмотрим только виды инвестиций на рынке недвижимости России.

Что нужно учитывать?

Важнейшие факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования – это перспективы расположения проекта (который может быть открыт в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, наличие объектов инфраструктуры и характеристики самого комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и др.).

И если последнее можно оценить по остаточному принципу, то такая же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие в районе магазинов, школ и детских садов всегда будет подкупать и пользоваться спросом.

Немаловажную роль играет и дизайн квартиры. «Для сдачи в аренду, например, оптимальным вариантом будет студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с совмещенной кухней и гостиной», — говорит Игорь Сибренков.

Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы

Как правило, квартиры покупаются для улучшения жилищных условий семьи. Например, отъезд от родителей или возможность завести еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ заработка. С одной стороны, инвестиции в недвижимость могут быть очень успешными.

Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или для получения ренты. Но «правила игры» не одинаковы и могут сильно различаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона. Прежде чем вкладывать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения. Разберем преимущества и недостатки инвестиций в крупные мазки, а затем перейдем к частным случаям.

ПРЕИМУЩЕСТВА: Недвижимость обычно всегда (или почти всегда) ликвидна. Недвижимость можно выгодно сдавать в аренду Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и ипотеке. Большой выбор недвижимости разного назначения и в разных ценовых категориях МУН. Спрос на недвижимость и цены могут меняться существенно при воздействии внешних факторов.

Например, экономическая или эпидемиологическая ситуация в регионе. Чем меньше город, тем ниже спрос на недвижимость. Необходимы дополнительные расходы на содержание имущества – ремонт, налоги, коммунальные услуги Форс-мажор, от которого могут сильно пострадать объекты недвижимости. Например, пожар или наводнение

Коммерческая недвижимость

Он умеренно устойчив к внешним рыночным факторам и показывает доходность 10-14% при правильной инвестиционной стратегии, удачном местоположении и грамотном управлении данным объектом. Срок окупаемости инвестиций составляет 10-12 лет.

Этот вид недвижимости стал популярным сравнительно недавно, так как спрос и растущий рынок предпринимательской деятельности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Инвестиции могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштаба (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску этого сегмента недвижимости, но цифры за первый квартал 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент дарк девелопмент (склады последней мили, пункты самовывоза, дарк шопы и дарк кухни — магазины без покупателей и кухни с доставкой по месту).

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать практически в любые (в том числе крупные) объекты — торговые центры, офисы, многофункциональные комплексы и т.д. Инвесторы покупают акции — условные акции недвижимости взаимных фондов, а управляющие портфелем выбирают актив для инвестирования, оценивают риск, инвестируют и управляют объектом.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и деньги (уплата налогов и эксплуатационных расходов). Большинство инвесторов могут позволить себе покупку паев ПИФа: сумма вложений в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность от таких проектов может достигать 10-13% в год.

Риски. В паевых инвестиционных фондах нет гарантий прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, от их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисы, курсы валют, цены на нефть и так далее).

Загородная недвижимость

Наряду с городской недвижимостью загородная недвижимость показала хороший инвестиционный потенциал. 2020 год показал недооценку данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в бизнес-, премиальном и выше ценовом сегментах. Инвестиции в загородную недвижимость популярны с 90-х годов, и этот рынок стабильно показывает положительную динамику в годовом исчислении, за исключением 2017-2019 годов, когда рынок вышел на плато.

Средняя доходность 15-25% в год со сроком окупаемости 3-5 лет, при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекают большое количество предпринимателей, закрепивших свой взгляд на этом рынке. Ведь инвестиции с лихвой окупаются растущим спросом. А также снижение с коллективными инвестициями. Так как купить участок земли, создать инфраструктуру и начать продавать объекты намного проще, размер дохода также уменьшается по отношению к вложенным средствам.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

За последний год ситуация на рынке офисной недвижимости в Москве была особенно благоприятной для инвесторов: новых объектов вводится мало, предложение постепенно вымывается, вакантные места падают – все это приводит к дефициту качественных офисных помещений пространства, особенно в центральных районах Москвы.

Между тем спрос продолжает расти, а это означает, что инвестиции в этот сегмент окупятся с лихвой. Даже при ограниченном капитале можно инвестировать в небольшие офисные блоки от 80 кв м – помещения в малых и средних разрезах продаются сегодня уже на этапе строительства бизнес-центра.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость, а, следовательно, и денежный поток во многом будут зависеть от совокупности факторов: бизнес-центра высокого класса, выгодного месторасположения (близость к бизнес-центрам), удобной транспортной доступности, развитой инфраструктуры района и самого объекта (наличие парковки, общепит) предприятия, благоустроенная территория).

Также необходимо определить целевую группу, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и так далее

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, эксплуатационные и эксплуатационные расходы, «размер» площади в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для помещений магазина решающее значение для цены имеет посещаемость и, следовательно, расположение. Для расположения важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с интенсивным пассажиропотоком — недалеко от метро, ​​вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин / указатели, транспортная доступность, наличие транспортных узлов и узлов.

Риски. Будущий объект должен соответствовать требованиям потенциального арендатора: продуктовым ритейлерам нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), удобная планировка торгового зала; для общепита — вытяжка и высокая электрическая мощность.

Помните, что не всегда есть возможность изменить технические характеристики: например, статус памятника культуры накладывает на здание строгие ограничения, владелец должен согласовывать все ремонтные работы с властями и так далее

Могут быть и другие сюрпризы. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Инвестировать коллективно

Значительная часть REIT на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог входа. Но есть и предложения для частных клиентов. По данным БКС, 158 из 304 фондов недвижимости в настоящее время доступны для неквалифицированных инвесторов.

Самая дешевая акция стоит около 1700 рублей за лот, но есть и в 1000 раз дороже, говорит Георгий Ващенко, руководитель отдела торговых операций российского фондового рынка ИК «Фридом Финанс». По словам Артема Цогоева, количество фондов, акции которых могут быть выкуплены неквалифицированными инвесторами с чеком до миллиона рублей, в настоящее время не превышает 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».

Как работает ЗПИФ

Одной из целей закрытого фонда является сбор денег от инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или сдачи в аренду. Он закрытый в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший акции (то есть акционер), не может вывести из него деньги раньше срока. Это связано с длительностью строительства и длительной окупаемостью проектов. Но акции некоторых REIT можно покупать и продавать на фондовой бирже.

Когда вы инвестируете во взаимный фонд, вы получаете доход, когда продаете акции (если вы продаете дороже) или когда они выкупаются в конце жизни фонда. Но и в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда пайщики тоже понесут убытки. Кроме того, компания, управляющая ЗПИФом (Великобритания), взимает плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: плата за управление (management fee) и плата за успех (success fee).

Обычно управляющие берут 1,5-3% от стоимости чистых активов в год за управление и инфраструктуру фондов вне зависимости от успешности управления.

До недавнего времени фонды недвижимости не пользовались популярностью у частных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, не отстают от банковских депозитов.

«Рентабельность офисной и торговой недвижимости составляет 10-14%, за вычетом затрат на управляющую компанию (1-3%) и затрат на привлечение (агентская сеть стоит 0,5-2%), у конечного инвестора остается Возврат уровня депозита, а также налогов, объясняет управляющий активами БКС Андрей Русецкий. Но теперь, когда учетная ставка упала до 4,25%, а цены на аренду не изменились, REIT начинают выглядеть более привлекательными для инвесторов.

Основная проблема для частных инвесторов, желающих инвестировать в фонды недвижимости, заключается в том, что паи этих фондов сложно купить или продать на бирже по приемлемой цене: они не торгуются активно, а стоимость паев зачастую очень высока.

Но рынок движется к тому, чтобы сделать фонды недвижимости более доступными для частных инвесторов. Так, в следующем году Московская биржа планирует создать сервис по биржевому размещению акций ЗПИФов. Это должно существенно упростить работу управляющей компании по привлечению частных инвесторов и повысить ликвидность акций на бирже.

Другой альтернативой коллективным инвестициям в недвижимость являются иностранные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — это фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Вы можете инвестировать в такой фонд, покупая акции. Доход должен распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% своего налогооблагаемого дохода своим акционерам, что значительно снижает их налоговую нагрузку.

Вы можете купить акции некоторых REIT на Санкт-Петербургской фондовой бирже, но ваш выбор будет ограничен. Чтобы получить доступ к полному списку, вы можете войти на иностранные биржи через иностранного брокера. Если выбор конкретного REIT затруднен, вы можете купить акции биржевого фонда (ETF), который содержит доли в десятках или сотнях REIT — своего рода фонд фондов.

Какая недвижимость принесет максимальную прибыль

Сергей Пастухов считает, что любую недвижимость можно купить для жизни в ближайшие несколько лет. Но есть один, который заслуживает особого внимания.

— Если вы хотите извлечь максимальную прибыль, первое, на что стоит обратить внимание, — это коммерческая недвижимость. Он еще будет расти в цене, но, несмотря на это, всегда можно найти хороший объект с высокой ликвидностью. Для этого нужно развивать собственную экспертизу или пользоваться услугами профессионалов», — пояснил эксперт.

Также он советует обратить внимание на квартиры. На самом деле это дома, по документам являющиеся служебными помещениями. Зарегистрироваться там нельзя, но это временно: правительство уже активно обсуждает урегулирование правового статуса квартир.

— Такие дома считаются выгодной инвестицией и показателем высокого статуса владельца. Часто офисы, развлекательные заведения и магазины располагаются в одном здании с квартирами. Приравнивание квартир к жилым помещениям будет способствовать дальнейшему увеличению спроса на этот вид недвижимости. При выборе объекта следует учитывать не только статус помещения, но и характеристики комплекса в целом», — уточнил Сергей Пастухов.

Он считает, что загородную недвижимость тоже можно считать инвестицией: тенденция популяризации загородной недвижимости сохранится. У Светланы Бабушкиной другое мнение по поводу приобретения частного дома или земельного участка под застройку.

— Я бы не предлагал рассматривать индивидуальное жилищное строительство как инвестиции, потому что процесс заработка в этом случае достаточно длительный (если это не горячие предложения). Если кто-то готов деньги закопать — пожалуйста, это ИЖС. А если вы хотите заработать за год, то все-таки это новостройки в новых микрорайонах, — говорит глава областного объединения риелторов «Ассоциация.

Загородная недвижимость — хороший вариант для проживания. Но покупка дома или земли в качестве инвестиции может оказаться для вас невыгодной.

Когда речь идет о коммерческой недвижимости, не совсем корректно ранжировать объекты по расположению. Очень хорошие и проезжие части встречаются и в жилых массивах, все индивидуально. Выбирая коммерческое здание или помещение для покупки, необходимо понимать, какая цель стоит перед инвестором.

Кому-то нужна четкая, понятная, проверенная, защищенная недвижимость в хороших местах, где хорошие арендаторы уже заключают долгосрочные контракты. В этом случае при покупке инвестор гарантированно сразу получает деньги с первого месяца. Но, как правило, рентабельность здесь всегда будет ниже, потому что этот продукт уже полностью готов, закончен, упакован и очень ликвиден для продажи.

Цена таких объектов выше, а рентабельность ниже. Есть и другие покупатели, которые хотят получить высокую прибыль. Тогда они должны быть готовы взять на себя большую ответственность с точки зрения риска или дополнительных действий. Можно предложить не самое очевидное, но размещение рабочего места, оно может быть даже на втором этаже. Для еще большей прибыльности стоит обратить внимание на пустые предметы.

Для тех объектов, благоустройство которых легко достигается за счет изменения или улучшения фасада, проведения косметического ремонта, благоустройства прилегающей территории. Нужно уметь видеть в объекте потенциал, — убежден Сергей Колесник.

Читайте также:  Сколько зарабатывают трейдеры в России в месяц — примеры и цифры

Что такое валютный счет и как его использовать

Индивидуальные предприниматели и компании могут открыть валютный счет как в российском, так и в иностранном банке. Мы расскажем вам, что такое валютные счета и как они используются в коммерческом бизнесе.

Жилая недвижимость

Этот лидер сегмента стабильно демонстрирует превосходный рост из года в год и является неподвластным времени инвестиционным инструментом. За весь период свободного рынка городской жилой недвижимости не было ни одного года падения цен. За последние 3 года рынок рос гигантскими темпами, и факторов для этого достаточно:

• ветхость существующего жилого фонда;
• изменились требования к типу и качеству жилья;
• увеличение дохода;
• приток новых жителей в крупные города;
• введение блокировок аккаунтов как инструмента безопасности покупателей;
• льготная ипотека.

Порог входа в этот сегмент для инвестиций минимален, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% со сроком окупаемости 10-17 лет, если это дома эконом- и комфорт-класса. И она может быть существенно высокой — до 40% годовых со сроком погашения 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.

За прошедший год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегментов премиум, люкс и люкс, показавшая годовой рост в отдельных районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45%. В то же время мы отмечаем ограниченное предложение на рынке, что в течение ближайших года-двух продолжит существенно повышать цены, а, следовательно, и доходность.

Ecли pынoк пaдaeт

Периодически на рынке недвижимости происходит снижение цен – когда происходят экономические кризисы или предложение начинает превышать спрос. В этой ситуации очень выгодно инвестировать в новостройки — цены часто падают на 20-30%. Однако именно в этот период необходимо тщательно выбирать застройщика. Риск остановки строительства возрастает прямо пропорционально увеличению скидок.

Чтобы рассчитать вероятную прибыль, сравните цены за квадратный метр на уровне ямы и до сдачи дома — практически во всех районах можно найти эти и другие новостройки. Разница примерно покажет вашу потенциальную выгоду. А теперь посчитайте, на сколько процентов подешевели квартиры с того момента, как рынок начал падать.

Для страховки представьте, что падение будет продолжаться до окончания строительства. А теперь уменьшите прибыль на процент снижения цены. И уже, исходя из полученных цифр, решить, действительно ли стоит вкладывать деньги.

Если после того, как вы вложили, цены упали, посчитайте, насколько выгодно продавать квартиры сейчас. Наверное, лучше подождать повышения цен. Вы должны платить за коммунальные услуги и налог на имущество, но эти расходы легко покрыть, если вы сдаете квартиру в аренду.

Квартира в новостройке или на вторичке: что выгоднее

Однозначного ответа здесь нет: у разных экспертов на этот счет свое мнение.

— Новостройки стали дороже, тенденция идет по всей стране. Это связано с субсидированной ипотекой. Поэтому покупать вторичку выгоднее в хорошем доме с развитой инфраструктурой, благо для этого есть широкий выбор, где есть варианты как с хорошим ремонтом, так и без.

Если вы покупаете вторичку в качестве инвестиции, вам, скорее всего, придется подождать, пока цена вырастет, так как конкуренция в секторе жилой недвижимости сегодня достаточно высока. Выбирая между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости, вторичное жилье выглядит более привлекательным, — считает Сергей Пастухов.

Эксперт рекомендует покупать квартиры на вторичном рынке, но не рекомендует вкладывать деньги в дорогие квартиры в новостройках.

Существует разное отношение к этому вопросу.

Сегодня максимальную прибыль можно получить, покупая квартиры на стадии раздельного строительства в районах застройки. Почему? На первых этапах строительства застройщики продают объекты по сниженным ценам. К моменту ввода домов в эксплуатацию уже проведено максимальное благоустройство, создается вся необходимая инфраструктура, в том числе транспортная. И жилье, конечно, дорожает, — говорит Светлана Бабушкина, президент областного объединения риелторов.

Покупая себе квартиру для проживания в ней, люди обычно не экономят. Но если вы покупаете для сдачи в аренду, нет особой необходимости покупать квадратные метры в новостройке.

Если мы рассматриваем недвижимость для сдачи в аренду, я бы предложил учитывать вторичный рынок. Традиционно пользуется популярностью у арендаторов и желающих сдать объекты в аренду: съемное жилье в центре никогда не бывает бесполезным, советует Светлана Бабушкина.

Кaк этo paбoтaeт

Строительный бизнес связан с риском и большими финансовыми вложениями. Это мир, в котором все идет не по плану: из-за длительных контрактов и сложных инвестиционных схем разработчики постоянно нуждаются в деньгах. Не для стройки, а для завершения проекта дома.

Российские девелоперы чувствуют проблемы зарубежных коллег: экономические потрясения и жесткий государственный контроль не позволяют уложиться в сроки и уложиться в бюджет. Из-за сложной ситуации российские застройщики пытаются перестраховать и продать квартиры еще до того, как они построили дома. Деньги для будущих жильцов — это подушка безопасности. Они помогают решать сопутствующие проблемы и оставаться в рамках плана. Но такие вложения связаны с серьезными рисками для покупателя.

Чтобы мотивировать людей тратить деньги на квартиры, которых еще нет, застройщики резко снижают цены. Например, в Краснодаре однокомнатная квартира в строящемся доме стоит 1,5-2 млн, после сдачи цена вырастет до 2,5-3 млн. В Калининграде те же однокомнатные квартиры стоят 1,3-1,8 млн, , 7-2,4 млн В Москве дом на стадии копания можно взять за 5-7 млн, после сдачи — за 6-9 млн. Как правило, дома строятся около 4 лет.

Получается, что любой человек может купить право на получение квартиры после завершения строительства, и через 4 года стоимость вырастет в среднем на миллион. Если сравнивать с банковскими вкладами, то преимущество очевидно — 13% дохода в год против 7,5% Сравните: Долевое участие — хороший способ приумножить капитал. Но здесь, как и везде, есть много тонкостей: нужен хороший район, правильная квартира, добросовестный застройщик и четкий план действий.

Объекты для инвестирования

Теперь давайте посмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для вашего удобства мы выстроим варианты инвестиций от самых популярных и привлекательных до наименее популярных.

• Новостройка в аренду.

Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных инвестициях в строительную отрасль. Многие инвесторы предпочитают покупать дома, так как этот вариант менее рискованный. Вы можете относительно быстро заработать на покупке недвижимости.

Вариант 1. Покупка квартиры в новостройке с последующей перепродажей.

Вариант 2. Сдача квартиры в аренду. С первым вариантом все более-менее понятно. Допустим, вы покупаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних стадиях строительства. После сдачи дома он подорожает, и вы сможете перепродать его по более высокой цене. Второй вариант тоже принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего покупать недвижимость с ремонтом у застройщика – такой объект можно будет раньше сдать в аренду.

Также стоит учитывать ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру возле дома, транспортную доступность, планировку, виды из окон, этажи и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге будет формироваться стоимость аренды, а следовательно, и доходность инвестиций.

• Коммерческая недвижимость.

Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно выгодно. Во-первых, покупку коммерческой недвижимости сложнее легализовать. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно учитывать большое количество моментов и критериев, не являющихся важными для инвестирования в жилой фонд. В-третьих, коммерческая недвижимость должна быть правильно оформлена. Вы можете получать прибыль от приобретения коммерческой недвижимости, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но быстро окупить вложенные средства может и не получиться. Как правило, затраты достаточно высоки.

• Земельная недвижимость

Уступает квартирам и коммерческим помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как в городской квартире, так и в загородном можно жить. Или вы можете купить участок земли и построить дом для отдыха. И дом, и дачу можно арендовать круглый год, на лето, на праздники или выходные. Главное, чтобы объект находился в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от крупного города и был благоустроен всеми удобствами. Сауна, летняя веранда и бассейн будут преимуществом как при краткосрочной, так и при долгосрочной аренде.

Также выгодно инвестировать в покупку строящегося дома, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или просто купить землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.

• Ипотечные облигации.

Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации являются ценными бумагами. Банки их выпускают, и обычные люди могут их купить. В конечном итоге обеспечением исполнения обязательств по облигациям является залог права требования получения ежемесячных ипотечных платежей от клиентов банка. Доход по ценным бумагам с ипотечным покрытием обычно выше, чем по обычным банковским вкладам.

Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Возьмем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит в размере 10 миллионов рублей. После этого кредитная организация выпускает ценные бумаги на ту же сумму – ипотечные облигации. Затем они отправляются на аукцион, где их можно приобрести. Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.

Не менее 75% активов должно быть вложено в недвижимость. Не менее 75% прибыли должно быть получено от сдачи недвижимости в аренду 90% прибыли должно быть выплачено инвесторам в виде дивидендов При этом от инвесторов ничего не требуется сами себя. Достаточно купить акции REIT на бирже – об остальном позаботится управляющая компания.

Фонды инвестируют в различную недвижимость и сдают ее в аренду. Это могут быть как жилые комплексы, так и торговые центры, больницы или офисы. В одном тресте могут быть десятки разных зданий. Инвесторы REIT получают большую часть своей прибыли от выплаты дивидендов, но они также могут получать доход от повышения стоимости самих ценных бумаг.

Чecтный зacтpoйщик

Строительных компаний довольно много, но не все они надежные. Снизить риск столкнуться с недобросовестным застройщиком можно, если заранее подготовиться. Для этого нужно проверить:

Объекты данных. Если застройщик что-то построил и достроил, это подтверждает его опыт и надежность. Так шансы на успешное строительство и сдачу понравившегося объекта увеличиваются. Неплохо, если компания сдала предыдущие объекты без нарушения сроков или хотя бы с минимальной задержкой.

Документы на строительные объекты. Все застройщики обязаны публиковать документы, подтверждающие законность строительства:

1. разрешение на строительство;
2. документы на земельный участок;
3. Заявление о проекте.

Если у застройщика несколько объектов, такой пакет документов необходимо публиковать на каждый строящийся дом. Все изменения, которые застройщик вносит в техническое задание, должны вовремя появиться на графике. Обратите внимание на эти обновления: они делаются не реже одного раза в квартал.

Основные документы. Помимо документов на строящийся объект, у компании должны быть учредительные документы: устав, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица и выдача ИНН, руководитель организации. Еще лучше, если помимо документов вы получите выписку из ЕГРЮЛ.

Банковская аккредитация и регистрация в СРО. Хорошо, если застройщик аккредитован крупными банками. Это означает, что служба безопасности банка уже проверила компаньон-билдер и признала его надежным. То же самое относится и к ЦПО. Либо сам разработчик, либо генеральный подрядчик должен быть членом CPO. Если членства нет, доверять такой компании не стоит.

Ежедневные процессы. На сайте арбитражного суда в поле «Участник дела» выберите «Защитник» и введите имя застройщика. Можно поискать отдельно дела о банкротстве, можно посмотреть, есть ли у компании процессы с акционерами за несвоевременную поставку.

Редевелопмент

Это достаточно новый сегмент для нашего российского рынка недвижимости.

Как говорил Марк Твен: «Покупайте страну — потому что ее больше никто не производит!». С каждым годом свободных участков и объектов, которые можно просто снести и застроить на этой территории, становится все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращают свое внимание на заброшенные ангары, детские сады, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые раньше не пользовались спросом.

В течение ближайших 2-3 лет мы ожидаем значительного увеличения производства этих объектов после реконцепции и реконструкции под рынок. Доходность от сдачи в аренду или продажи таких объектов сравнима или превышает доходность коммерческой недвижимости и, в зависимости от расположения, может быть сравнима с доходностью домов премиум-сегмента.

Важный момент

При всей привлекательности квартир у них есть и особенности, которые необходимо учитывать, если вы покупаете такой объект для получения дохода. Сначала поговорим о счетах за электроэнергию. «Поскольку квартиры не относятся к жилью, коммунальные платежи за них начисляются как за коммерческие помещения. А это на 15-20% выше, чем счета за потребление для дома, говорит Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград». Во-вторых, стоит иметь в виду налог на имущество. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Итак, инвестируем…?

Сегодня многие люди хотят инвестировать в недвижимость, но не все могут. Цена входа высока, а вместе с ней высока и цена неудачи. Чем прибыльнее объект, тем больше риск. Решение, в каком направлении следует сместить шкалу риск/прибыль, остается за инвестором.

При инвестировании в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только иметь солидный капитал, но и хорошо знать рынок и конкурентную среду. Элитное жилье – спорный ресурс. Дорогие квартиры, как правило, не очень ликвидны – на них могут уйти годы, чтобы найти покупателя. С другой стороны, перспективен относительно новый формат апарт-отелей, обеспечивающий максимальную прибыль за счет сдачи в аренду в течение суток.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не очень популярный среди инвесторов, наоборот, стремительно набирает обороты. Существует широкий выбор объектов, часто более выгодных, чем дома.